| ■日本初 不動産競売ファンド設立企画法人 |
|
 |
|
 |
|
|
|
 |
 |
| 不動産ファンド組成運営業務 |
| 1. | マーケティングの選定・調査業務 |
| 2. | デューデリジェンス
（対象不動産の経済的・法律的・物理的調査） |
| 3. | 不動産の価値出根拠の明確化（収益還元法） |
| 4. | 不動産の取得・処分等の指示 |
| 5. | アセットアロケーション
（ポートフォリオマネジメント） |
| 6. | ノン・リコースローンの選定（非遡求権） |
| 7. | バンクラプシー・リモート（倒産隔離）の確立 |
| 8. | プロパティマネジメント |
| 9. | 運用状況報告 |
|
| 等 |
|
|
|
|
|
| ■不動産ファンドとは |
|
|
|
| 村上ファンドやライブドアのような「企業投資ファンド（企業買収ファンド）」をはじめ、昨今「ファンド」という言葉も浸透してきましたが、「ファンド」と言っても種々あり、株式、債券などに投資する「投資信託」、貴金属・穀物等に投資する「商品ファンド」に対して、不動産を主に投資設立されたファンドのことを「不動産ファンド」と言います。各々の投資家から資金を集め、一個人では買えない、又は買うことが出来てもリスクの大きい投資を可能に、又は分散する点では「投資信託」等と同じです。 |
|
|
|
| 2009年6月現在、この「不動産ファンド」の市場規模は、「日本版 REIT＝Ｊ リート：Real Estate Investment Trust（不動産投資信託）」7.5兆円、私募ファンド14.1兆円に達しています。 |
|
|
|
| 日本では2000年11月「投資信託法」の改正に基づき2001年9月、三井不動産の「日本ビルファンド法人」、三菱地所の「ジャパンリアルエステイト投資法人」が日本版REITとして東証に上場されました。REITの多くは株式市場に上場されており、多数の投資家から集まった資金を、会社又は信託形態で不動産投資を行い、そこで得られた収益を投資家の持ち分に応じて分配するのがその仕組みです。 |
|
|
|
| REITの多くは会社型であり、株式市場に上場されているモノだけでも2009年2月現在、東証・40銘柄、JASDAQ・1銘柄が上場しています。投資家はその株式を購入し、株主となり配当として受け取る訳です。簡単に言うと、株式で買える不動産だと思えば良いでしょう。事業会社と言うより不動産投資のための受け皿のようなものであるREITは、例えて言えば「三井不動産」などの上場不動産会社というよりも、その三井不動産が所有する「霞ヶ関ビル」を一つの会社として独立させ、その株式を上場させたような形態を取る訳です。ですから「三井不動産」の株などは買わないが、「霞ヶ関ビル」には投資するというようなものなのです。 |
|
|
|
| バブル崩壊後不動産市況は底にあり、資金調達の殆どを銀行融資に頼っていた不動産会社等が続々とREITに転換し、株式を公開して市場から直接的に資金を調達するようになりました。 |
|
|
|
| 通常、会社と言うのは法人税がかかり、税引後利益の中から株主に配当を支払いますが、REITの場合、キャピタルゲインを除く通常所得（テナントからの賃料収入：インカムゲイン）の90％以上が株主に配当されていれば、パス・スルーとなって二重課税は回避でき、法人税については課せられないのです。よって投資家（株主）は配当率、換金性、株価のキャピタルゲイン、透明性なども含めて魅力ある金融商品に投資することができる訳です。 |
|
|
|
| 要するに、不動産を直接的に所有するか、約数十万円程の単位から買える株式として間接的に不動産を保有するかの違いだと考えれば良いでしょう。 |
|
|
|
| J-REITは、サブプライムローン問題以降、世界的不動産市況の低迷から調整局面を迎えています。2009年2月、平均分配利回りは7.95％程度です。REIT自身が生み出すキャッシュフロー（賃料など）が利回りに大きな影響を及ぼしています。REITの投資対象は様々なものがあり、例えばオフィス、レジデンス（マンション）等があり、今後はヘルスケア、倉庫、ショッピングセンター、ホテル等多様な不動産に変化して行くものと見られます。日本でも有名なウエスティンホテルチェーンは現在はREIT形態をとっていませんが、元は米国大手のスターウッズ社のREITでした。 |
|
|
|
| 需要のあるキャッシュフロー（収益）を生み出す不動産のみが商品価値があり、これまで価格のモノサシとされてきた比較取引事例法等だけでなく、収益還元法を主体とした価格が形成されています。 |
|
|
|
